به نقل از «تسنیم»

یادداشت اقتصادی| راهکارهای نوین برای تامین مالی طرف عرضه و تقاضا در بازار مسکن

تاریخ انتشار: ۱ شهریور ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۵۸۲۳۷۵۶

در طرف عرضه و ساخت و ساز مسکن بطور معمول روش‌های تامین مالی شامل وام بانکی و یا مواردی مانند صندوق زمین و ساختماناست اما در طرف تقاضا روشهای مثل وامهای رهنی میتواند کارگشا باشد. - اخبار اقتصادی -

به گزارش خبرگزاری تسنیم، همانگونه که اطلاع دارید، برای اغلب خانوارها مسکن مهمترین دارایی در طول عمرش محسوب می­‌شود.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

زیرا یک سو طرف مطلوبیت مستقیم برای خانوار ایجاد کرده و از طرف دیگر، می‌تواند به عنوان وثیقه در دریافت وام از بانک‌ها و موسسات مالی استفاده شود. با این حال، جهش‌های قیمت مسکن به مانند سایر کالاها می‌تواند بر تقاضای آن  اثرات قابل ملاحظه‌ای داشته باشد.

افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را تا حد زیادی کاهش داده و نیاز آنها را به دریافت انواع اعتبارات کم هزینه افزایش می‌دهد. این امر بویژه در کشورهایی نظیر ایران که با نرخ‌های تورم بالا، رشد اقتصادی اندک یا صفر و کاهش درآمد سرانه روبرو است اهمیت دو چندانی می‌یابد.

بررسی داده­‌های معاملات شهر تهران در نمودار زیر نیز تایید می­‌کند که با افزایش قیمت حقیقی مسکن تعداد معاملات به ویژه در چند سال اخیر کاهش یافته و در اغلب ماه­ها به زیر 10 هزار معامله کاهش یافته است؛ هرچند از اردیبهشت ماه مجدد این تعداد افزایش یافته است.

نمودار 1. روند قیمت حقیقی (محور راست - میلیون تومان) و تعداد معاملات املاک در تهران (محور چپ)

 نگاهی به آمارهای بودجه خانوار منتشر شده توسط مرکز آمار هم تایید می­‌کند که تعداد سال‌های انتظار برای خرید یک واحد مسکن 80 متری در شهر تهران، از حدود 40 سال در سال 1374 به حدود یک قرن (96 سال) در سال 1399 رسیده است!

نمودار 2. تعداد سال‌های لازم برای خرید خانه در تهران (سال)

در همین راستا، باید توجه کرد که جهش‌های تورمی در ایران، ارزش تسهیلات خرید مسکن را به شدت کاهش داده است. به این صورت که میانگین ارزش حقیقی هر فقره تسهیلات خرید مسکن در سال 1399  تنها  115 هزار تومان بوده است!. در حالیکه مقدار اسمی این متغیر، 34.4 میلیون تومان در همین سال بوده است. این یعنی اینکه در عمل تسهیلات مسکن کمکی به خانه‌دار شدن افراد نمی­‌کند. طبیعی است که این موضوع می­‌تواند برای چرخه تولید و فروش مسکن آسیب زیادی به همراه داشته باشد.

3. میانگین ارزش اسمی تسهیلات مسکن (محور چپ) و قدرت خرید هر فقره تسهیلات (محور چپ) (ریال)

این حقایق در بازار مسکن ، ضرورت برنامه‌ریزی و چاره‌اندیشی برای مدیریت بازار مسکن و بهبود روش‌های تامین مالی در این بخش را بیش از پیش آشکار ساخته است. برای این منظور ضروری است موضوع تامین مالی برای هر دو طرف تعیین کننده بازار یعنی تقاضا و عرضه، مورد توجه و برنامه‌ریزی قرار گیرد. شاید بر خلاف باور عموم مردم، طرف عرضه اقتصاد نیز با افزایش هزینه‌­های ساخت نیاز به تامین مالی دارد. این موضوع را می­‌توانیم در کاهش درخواست و صدور پروانه­‌های ساختمانی بویژه در شهرهای بزرگ از جمله تهران نیز ببینیم.

بطور نمونه تعداد پروانه­‌های ساختمانی صادر شده در سال 1400 به حدود 5600 فقره رسیده که در مقایسه با ابتدای دهه 1390 تقریبا به یک پنجم کاهش پیدا کرده است. برای همین شاید شوک بعدی به بازار مسکن از ناحیه کمبود عرضه باشد که امروز باید برای آن چاره­ای اندیشیده شود.

4. روند تعداد پروانه‌های ساختمانی و زیربنا پروانه‌ها (محور چپ) و میانگین قیمت (محور راست) در تهران

 آنچه که مشخص است، شناخت هرچه بیشتر از عوامل موثر بر عرضه و تقاضا، می تواند برنامه‌ریزی را ساده­‌تر کند. طرف تقاضای بازار مسکن یا خریدار، متشکل از بازیگرانی نظیر خانوارها، نهادهای مالی و دولت‌ها است که خانوارها عمده‌ترین متقاضیان مسکن هستند. طرف عرضه یا ساخت و ساز نیز شامل گروه‌هایی نظیر انبوه‌سازان پیمانکاران است. بطور معمول سازندگان مسکن، در مقایسه با خریداران متعارف، از قدرت بالاتری برخوردارند و از انواع ابزارهای مالی برای تامین نیازهای مالی خود استفاده می‌کنند.

بطور معمول تجربه کشورهای پیش­رو در این زمنیه نشان می­‌دهد که تامین مالی تقاضا یا خرید مسکن می‌تواند در بازار اولیه یا ثانویه رهنی انجام شود. بازار رهن اولیه در واقع بازاری است که دارایی‌های مالی به پشتوانه‌ رهن برای اولین بار انتشار می­‌یابد. در این بازار، موسسات مالی فعال، بطور معمول 4  گروه عمده‌ رهن را منتشر می‌سازند. خدمات رهن ارائه شده در این بازار، دارای ویژگی‌های اساسی است از جمله این ویژگی‌ها می­‌توان به اندازه، مبلغ و نرخ بهره، که در هر یک از رهن توسط مؤسسات مالی می‌تواند متفاوت باشد اشاره کرد.

به طور کلی وام‌های رهنی در بازارهای اولیه در دو گروه (با بهره ثابت و متغیر) ارائه می‌شود. در وضعیت کنونی در کشور تقریبا فقط بانک مسکن است که اینگونه تسهیلات را می­‌دهد. یک بررسی ساده نشان می‌دهد که در سال 1399 حدود 56 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت شده که در مقابل اندازه بازار مسکن رقم محدودی به حساب می­‌آید.

اما  بازار رهن ثانویه بازاری است که خدمات رهن عرضه شده توسط موسسات مالی بعد از فروش در بازار اولیه، در این بازار عرضه‌ مجدد می‌شود. فروش رهن در بازار ثانویه موجب می‌شود که ریسک نقد شوندگی، ریسک نرخ بهره و ریسک اعتباری مؤسسات مالی صادرکننده و فعال اولیه، در نگهداری سبد دارایی‌ها کاهش یابد. در بازار ثانویه  اوراق بهادار با پشتوانه رهن (متشکل از برگ انتقالی قرضه با پشتوانه رهن و تعهدات رهنی وثیقه‌دار) عرضه می‌شود. سازوکار اوراق بهادار به پشتوانه وام رهنی نیز به این صورت است که بانک‌های ارائه دهنده وام‌های رهنی، این وام‌ها را به یک شرکت واسط می‌فروشند.

این شرکت، وام‌های رهنی خریداری شده را تجمیع کرده و اوراقی بر پایه آنها منتشر می‌کند. در این اوراق در بازار ثانویه فروخته شده و معامله شده و در نهایت وجوه حاصل از فروش این اوراق به شرکت واسط و بانک‌ها ارائه می‌شود. این بازار در کشور ما خیلی سهم زیادی ندارد و چند سالی است که سیستم بانکی به این بازار نیز ورود کرده است که می تواند در افزایش ظرفیت تسهیلات‌دهی بانک‌ها نقش خوبی داشته باشد.

در طرف عرضه و ساخت و ساز مسکن نیز بطور معمول روش‌های تامین مالی شامل وام بانکی و یا مواردی مانند صندوق زمین و ساختمان (البته برخری روش های دیگر) است.

صندوق زمین و ساختمان، نهاد مالی زیر نظر سازمان بورس و اوراق بهادار است که به جمع آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه ساختمانی مشخص و فروش واحدهای ساختمانی آن می­‌پردازد. اهداف کلی صندوق‌های زمین و ساختمان شامل تامین منابع مالی مورد نیاز برای پروژه، اعطای سود ناشی از ساخت و ساز به سرمایه‌گذاران خرد و مصونیت سرمایه‌گذاران خرد از رشد قیمت مسکن است. صندوق‌های زمین و ساختمان، دارای ارکان نظارتی و اجرایی است. ارکان نظارتی مشتمل بر  متولی، حسابرس، مدیر ناظر و هیات مدیره هستند. ارکان اجرایی نیز در برگیرنده مدیر سرمایه‌گذاری، مدیر ساخت، متعهد پذیره نویس و بازارگردان می‌باشند. فرآیند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان به اینصورت است که ابتدا وجوه لازم از سرمایه‌گذاران جمع‌آوری می‌گردد.

سپس این وجوه به پروژه‌ ساختمانی تخصیص داده شده و ساخت و ساز آغاز می‌شود. پس از تکمیل مراحل ساخت، واحدهای ساختمانی پروژه‌ به متقاضیان فروخته شده و منابع حاصل از این فروش به سرمایه‌گذاران اعطا می‌شود.

شایان توجه است که صندوق‌های زمین و ساختمان، وجوه جمع آوری شده را به پروژه تخصیص داده و برای تقویت سمت عرضه به کار می‌روند. از این رو، این صندوق‌ها تفاوت اساسی با صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات دارند که سرمایه خود را به خرید و اجاره پروژه‌های ساختمانی اختصاص می‌دهند و بنابراین سمت تقاضا را تقویت می‌کنند.

 در نهایت باید اشاره کرد که در ایران، بازار رهن دارای چالش‌های متعددی است. این بازار دارای بازیگران محدود، هزینه‌ی بالای تأمین مالی، متکی به پس‌اندازهای محدود اقشار هدف و حمایت‌های یارانه ای دولت و نظام بانکی از جمله نرخ‌ها و سقف‌های اعتبارات است. فعالیت‌های رهنی در کشور چه به لحاظ بسترهای قانونی و حقوقی و چه از نظر ابزاری در تجهیز منابع و تخصیص بهینه‌ آن، ناتوان تلقی می‌شوند. از این رو، برای توسعه و تعمیق بازار مالی به ویژه بازار رهنی در کشور، شناخت تجارب کشورهای مختلف در خصوص تدوین الزامات قانونی و حقوقی و طراحی انواع ابزارها و نهادهای نوین در تامین مالی مسکن حائز اهمیت بالایی می‌­باشد.

در جمع‌بندی موارد مطرح شده باید گفت که بی‌شک در وضعیت کنونی کشور هم برای خریداران و هم برای سازندگان دغدغه تامین مالی از اولویت های اصلی محسوب می‌شود. شرکت خدمات مهندسی مشاور ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست که علیرغم محدودیت‌های موجود به وظایف ذاتی خود عمل کند. منتهی باید توجه داشت که در وضعیت کنونی نظام بانکی کشور، در عمل تامین مالی بخش اندکی از پروژه­‌های ساختمانی، بویژه پروژه­‌های بزرگ در توانایی سیستم بانکی است.

علاوه بر این، نرخ سود تسهیلات اعطایی نیز موجب شده از لحاظ اقتصادی این تسهیلات فقط در شرایط خاص توجیه اقتصادی داشته باشد. صرفنظر از این گزینه، بررسی عملکرد صندوق‌های زمین و ساختمان نیز بنا نشان می‌دهد که این صندوق‌ها بویژه در شرایط تورمی برای مردم و سرمایه‌گذاران قابل قبول نیست.

از نظر ساختاری و اجرایی نیز این صندوق با ابهاماتی مواجه هستند. بطور نمونه موضوع تعهدات سنگین بازارگردان برای خرید در قیمت‌­های کف، عدم فرهنگ‌سازی مناسب برای خرید متری مسکن، هزینه های بالاسری بالاتر پروژه در شرایط اجرا در قالب صندوق و مواردی از این دست همگی نشان می‌دهد که روی موضوع صندوق نیز به عنوان منبع تامین مالی فقط در موارد خاص شاید امکانپذیر باشد.

برای همین نیز این شرکت به دنبال آن است با توجه به ظرفیت­‌های مالی شرکت­‌های بیمه بویژه بیمه مرکزی در قالب آیین‌نامه سرمایه‌گذاری آنها، تا حد امکان با تامین مالی داخلی از طریق افزایش سرمایه نیازهای مالی خود را مرتفع سازد.

* محمدمهدی آهویی

انتهای پیام/

منبع: تسنیم

کلیدواژه: تورم تورم صندوق های زمین و ساختمان صندوق زمین و ساختمان سرمایه گذاران سرمایه گذاری بطور معمول بازار مسکن تامین مالی ساخت و ساز خرید مسکن برای خرید بازار رهن طرف عرضه صندوق ها بانک ها محور چپ وام ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.tasnimnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «تسنیم» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۵۸۲۳۷۵۶ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

چقدر وام بدون ضامن پرداخت شد؟

وزیر اقتصاد با بیان اینکه طی دولت سیزدهم در مجموع بیش از ۲۷۵ هزار میلیارد تومان سرمایه بانکهای تحت مدیریت دولت افزایش داشته است گفت: از سال ۱۴۰۰ تا پایان سال گذشته ۱۱۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات خرد بدون ضامن توسط بانکها پرداخت شده است.

به گزارش ایسنا، سیداحسان خاندوزی در آیین رونمایی از برات الکترونیکی زنجیره تامین (سپامی) اظهار کرد: برجسته کردن ابزارهایی مثل برات الکترونیک و رساندن این پیام مهم است؛ زیرا فعالان اقتصادی باید بدانند که مسیرهای جدیدی در این زمینه ایجاد شده است.

وی افزود: با محدودیت هایی که در کنترل ترازنامه بانک ها وجود دارد چاره ای نیست جز اینکه ما بتوانیم مسیرهای جایگزین را برای زنجیره تامین مالی بگشاییم. در غیر این صورت تولید هم در این تنگنای پولی دچار انقباض خواهد شد که با شرایط سال های اخیر در تعارض است.

وزیر اقتصاد خاطرنشان کرد: عده ای گمان می کردند رشد اقتصادی سال ۱۴۰۰ به دلیل آنکه قبل از آن با کرونا مواجه بودیم است اما سال ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نیز این رشد ادامه پیدا کرد. ابزارهایی مثل برات الکترونیک در این مسیر باید وزن بیشتری داشته باشند. مسیرهای جدید نیازمند هماهنگی های جدیدی هم هستند. اگر کمک مجموعه شبکه بانکی، همکاری قوه قضاییه و بانک مرکزی نبود حتما امروز رونمایی از این ابزار رخ نمی داد. در توسعه این ابزارها نیز نیازمند این اقدامات هماهنگ هستیم.

خاندوزی با بیان اینکه امسال به عنوان اولین سال برنامه هفتم توسعه باید سهم تامین مالی بخش های مختلف مشخص شود گفت: طرح «تامین مالی تولید و زیرساخت» که اخیرا در مجلس در حال تصویب و ابلاغ است می‌تواند در زمینه این دست ابزارها و نهادها نقش هماهنگ کننده بیشتری را ایفا کند.

وی تصریح کرد: باید فعالان اقتصادی بتوانند از این ابزارها استفاده کنند. در این زمینه به کمک رسانه‌ها نیاز داریم تا به روش های جدید تامین مالی دسترسی پیدا کنیم. البته ابزارها تاثیر بلندمدت خود را نیز دارند و اثر خود را بر متغیرهای اصلی بانکی و پولی کشور ایجاد می‌کنند.

وزیر امور اقتصادی و دارایی با بیان اینکه امروزه ضمانت در ایران وزن چندانی نسبت به کشورهای توسعه یافته ندارد، گفت: این نشان می دهد ما در این موضوع مجال و فرصت زیادی برای افزایش ابزارها داریم. دوستان بانک مرکزی هم کمک کنند تا هریک از بانک ها هدف گذاری کنند که چقدر از تامین مالی آنها امسال از طریق ابزارهای جدید باشد. هرقدر بانک ها از ابزارهای جایگزین استفاده کنند مشمول مشوق های بییشتری شوند.

خاندوزی بیان کرد: تلاش ما در سال گذشته این بود که بخشی از عقب ماندگی های نظام تامین مالی را جبران کنیم که دسترسی به این هدف نیز نیازمند تلاش جمعی است. سرمایه بانکهای تحت مدیریت دولت از ۴۷ هزار میلیارد تومان به ۹۸ هزار میلیارد تومان به ۱۴۰۱ رسیده بود. سال گذشته به ۱۳۰ هزار میلیارد تومان رسید. طی دولت سیزدهم در مجموع بیش از ۲۷۵ هزار میلیارد تومان سرمایه بانکهای تحت مدیریت دولت افزایش داشته است.

وزیر امور اقتصادی و دارایی خاطرنشان کرد: از سال ۱۴۰۰ تا پایان سال گذشته ۱۱۷ هزار میلیارد تومان تسهیلات بدون خرد بدون ضامن توسط بانک ها پرداخت شده است.

در این نشست همچنین رحمت‌الله اکرمی ـ رییس خزانه داری کل کشور - گفت: در تامین سرمایه در گردش در تخصیص اوراق و سرمایه‌ها سعی کرده‌ایم که درست عمل کنیم تا شاهد رشد و ثبات اقتصادی باشیم. در بحث برات الکترونیکی، توجه به مدیریت ریسک بسیار حائز اهمیت است و دائما مورد رصد قرار می‌گیرد.

وی بیان کرد: از طریق برات الکترونیکی سعی کردیم که نقش واسطه ها را کمرنگ کنیم و حلقه های ریسک را از بین ببریم. وقتی خزانه داری برات توزیع می شود به معنای آن است که هیچ ریسکی وجود ندارد.

در ادامه نیز علی روحانی ـ معاون وزیر اقتصاد - اظهار کرد: یکی از ابزارهای مورد استفاده در برات الکترونیک، ابزار گام است که سال گذشته توسعه جدی پیدا کرد و امیدواریم سال جاری اقبال بیشتری درخصوص این ابزارهای جدید داشته باشیم.

وی افزود: این ابزارها هم کارکرد و هدایت اعتبار را تسهیل می‌کند و هم به کنترل نقدینگی و کاهش رشد نقدینگی می‌انجامد.

انتهای پیام